Molti pensano di farlo da soli, e si può. Tra ricerca dell'immobile, preventivi, cantiere e rivendita c'è però un lavoro che occupa mesi. Ecco i passaggi, nell'ordine in cui vanno affrontati.
Il margine si decide prima di comprare. Il ragionamento parte dal fondo: quanto potrebbe valere l'immobile una volta ristrutturato, in quella zona e con quelle caratteristiche? Da quel valore si toglie tutto ciò che si spenderà: acquisto, spese notarili e imposte, lavori, arredi, compenso dei professionisti ed eventuali interessi.
Quello che resta è il margine, e deve essere abbastanza ampio da reggere anche un cantiere che va peggio del previsto. Per questo conviene guardare immobili con potenziale, non immobili belli: una casa comune in una buona posizione può valere anche il triplo, una volta rifatta bene.
Un sopralluogo con un geometra o un architetto prima del rogito evita le sorprese più costose. Le verifiche che contano di più:
Un preventivo affidabile comprende lavori, forniture, arredi, professionisti, pratiche edilizie e una riserva per gli imprevisti. Ciò che manca oggi si paga domani, e si toglie dal margine.
La parte più faticosa è ottenere preventivi confrontabili: da più imprese, con le stesse voci, le stesse finiture e gli stessi tempi. Senza questo passaggio è facile ritrovarsi con cifre che sembrano diverse e in realtà descrivono lavori diversi.
Durante i lavori vanno coordinati il tecnico, l'impresa edile, l'idraulico, l'elettricista, i posatori, i serramentisti, i fornitori di cucina e arredi. Il ritardo di una categoria si ripercuote sulle altre, e ogni settimana in più ha un costo: interessi se c'è un mutuo, spese fisse dell'immobile, tempo prima di incassare.
Chi segue il cantiere da solo scopre presto che la risorsa più difficile da trovare è il tempo: sopralluoghi regolari, decisioni rapide su finiture e forniture, confronto continuo con chi lavora.
Un immobile ristrutturato bene si vende meglio se viene presentato bene: un prezzo coerente con la zona, foto curate, documenti in ordine (attestato di prestazione energetica, conformità, pratiche chiuse) e un'agenzia che lo faccia vedere alle persone giuste.
Va considerato anche il lato fiscale: chi acquista da privato e rivende entro cinque anni può avere un guadagno tassabile. È un punto da verificare con il commercialista prima di comprare, non dopo.
Le informazioni su fiscalità e finanziamenti sono di carattere generale e non costituiscono consulenza.
Farlo da soli ha senso se hai tempo, una rete di contatti e voglia di seguire il cantiere. Se invece vuoi investire senza occupartene, è il lavoro che facciamo noi: cerchiamo l'immobile attraverso la nostra rete di agenzie, costruiamo con te il preventivo prima dell'acquisto, coordiniamo cantiere e forniture e ci occupiamo della rivendita.
L'immobile lo acquisti tu, con rogito a tuo nome, e a vendere sei sempre tu. Il nostro compenso è una percentuale sulle fasi del lavoro, mai una provvigione dei fornitori.
Quelli in cui la distanza tra il prezzo d'acquisto e il valore a lavori finiti è più ampia: buona posizione, finiture datate, un carattere che oggi non emerge. Non serve che sia una villa: anche un appartamento comune può essere un'ottima occasione.
Dipende dall'immobile: il capitale copre acquisto, lavori e spese. Si definisce con un preventivo completo prima di comprare, non a cantiere iniziato.
È una possibilità da valutare con il tuo consulente. Riduce il capitale necessario all'inizio, ma gli interessi sono un costo e la leva amplifica anche i risultati meno favorevoli.
Sì: un geometra o un architetto che verifichi lo stato dell'immobile prima dell'acquisto e segua le pratiche edilizie e il cantiere.
Dipende dall'immobile e dalle pratiche. Le operazioni che seguiamo durano in genere da 6 a 8 mesi, dall'acquisto alla rivendita.
Dicci che tipo di operazione stai valutando, poi ne parliamo. Rispondiamo personalmente a ogni richiesta.
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